成都购房建议，成都买房必备条件
本文将从新房二手房各自的优劣、学区房概述与爆仓分析、自主房选择指标、天府新区是否值得买？中介的重要性、买房心态该怎么建立？六个方面展开。
1新房与二手房各自优劣新房优势：适合买新房的人：刚需资格预算300W以上，抗拒买二手房的人，工作地点不确定或工作地点稳点且临近处有满意新房的。
i)税费低
新房大头就是一个，1%（90平以下）或1.5%（90平以上）的个税，二手房大头四个，1%-1.5%（也是90平分界线）的契税，5.65%的增值税（满五年以上不交），1%的个税（卖家是满五年且唯一住房的话可免交）和1-2%的中介费。
ii)房龄新:
房子新一般意味着更贴近最新的需求，比如之前14年之前成都有大量套三单卫的房子，这在最近的新房中套三双卫已经是主流配置了，新房精装带地暖也很常见。
iii)网红盘有剪刀差：
得益于此前的低低价，这种网红盘一般被认为摇中就是赚到，因为售价往往比同地段二手房便宜5000以上，网红盘最大的缺点就是难摇中。
二手房优势：
适合买二手房的人：普通资格，希望一年内入住，孩子上学，刚需预算300W以内，工作地点稳定且无合适新房。
i)对应小学确定
大部分新房都不能确定读什么小学，少部分如麓湖读汉密尔顿小学，华润二十四城读华西小学，凯德世纪名邸大概率读霍森斯小学这种能预判到。一梯队小学目前只能通过二手房购买，主城二梯队小学基本也只能通过二手房。
ii)所见即所得
可以看到实际的房子，采光能确定 ， 新房交付标准引发不满不罕见。核心地段的楼盘也有可能烂尾（中介一般都会说政府不可能让他烂尾，然而阿玛尼公寓就是烂尾了。） 交了房也可能房产证办不下来（虽然不多，但的确存在）。
iii)能马上交房
成都新房一年内交房的是少数，绝大部分都是2-3年内交房。
iv)300W以下选择面更多
新房性价比高的基本都需要刚需资格,市区好地段300W以内的套二套三套四有很多选择，新房300W以内地段好又不是网红盘的很少。
2学区房概述i).供需分析
一个好小学口碑建立一般至少需要6年，所以好小学的供给端暴增几乎不可能。2019年成都出生了21万孩子，达到了最近三十年的高点。20年入学的是14年出生的12万孩子。我们可以合理推得学区房的需求端在6年内都会比较旺盛。成都还有数量不小的外地出生的小孩来读书。成都户口门槛比北上低太多了，真心想留下来是比较容易的。
ii).爆仓分析
目前已知青羊实验小学爆仓最严重，部分学生已经去泡小西区读了。
东城根街小学、青羊实验附小、少城小学、泡小西区、金沙小学、同辉国际和草堂子美都已经正式讨论学位预警的问题了，预计政策是卡一年以上落户。参考北京，未来有可能会卡出生的户口，等出生落户的孩子学位都不够的时候，可能才会提多校划片的事。
为了小孩读书而买学区房的人一定得充分研究爆仓问题，爆仓最坏情况就是读不了，次坏情况是短期大量扩招老师导致教学质量相比之前下降、每个学生平均享受的学校资源下降。
短期内爆仓概率低的好学校主要是：实验小学、泡桐树小学、龙江路小学、胜西小学、成师附小万科分校、成师附小华润分校、霍森斯小学、红专西路小学、棕北小学、芳草小学南区、蜀华学校、花园国际小学。
一般买学区房的家长一般除了上学，一般还有一个升值的想法，分享三个18年后涨幅比较大的学区房。
盐道街小学
皇后国际（一梯队学校中居住环境最好的盘）
从3.99万涨到4.6万。
成都市天涯石小学
梅花庭院（锦二区学区房中环境较好的）
从1.7万涨到2.2万。
成都师范附属小学
财富中心（一梯队学区房中成交量最大的学区房）
从3万涨到3.6万
自主房其实最主要需要考虑的是两大点， 生活质量与升值空间。当然， 这二者也是息息相关的。毕竟房子的升值 主要就是由房屋的地段、 交通、 医疗、 绿化、 配套设施等决定的， 而这些也决定着居住者的生活质量。这里分享基础的五点自住房生活品质选择指标。
i)容积率
简单来讲容积率越高说明该区域越挤 ，因此容积率越低 ，也意味着居住品质越高。我们在挑选的时候就尽量应该要选择容积率低的， 毕竟要自己住的舒服嘛。
像成都万象城区域， 虽然配套设施都不错， 地铁出门就是万象城商圈， 学校也不错。 不过对于享受型用户来说，华润二十四城还是感觉“拥挤”了些。
因此考虑住的舒服一定要注意容积率 这里贴一个容积率与建筑形态的关系。
ii)绿化率
对于许多有老人小孩的我相信还是会对关注这个因素。
国家规定绿化不低于30% 超过40%的居住就很舒服 如果大雨50%基本是就是花园了 当然这里还是推荐大家实地看看 毕竟绿化如果太高 小区可能道路就比较拥挤 居住起来也不一定舒服 还是自身感受重要。
iii)交通
交通就成都而言，得益于成都地铁的快速发展， 基本上大多数小区地铁站都在骑行10分钟以内，其中步行5min就能到的地铁房可谓最方便。
我觉得更需要考虑的是是否临近城市的主干道，并且最好还是要上下班在小区附近开一开实际的道路通行能力，路面状况，堵车情况。很多小区看起来交通非常便利四通八达 ，但是实际上却非常堵车， 并不像地图一样便利。
iv)商圈
不同年龄层其实对商圈喜爱的类型是不一样的， 在成都有大大小小无数商圈、 选房怎么选商圈 还是那句话，不管评价怎么样， 还是得自己去体验一番， 才知道所在商圈是不是自己喜欢的商圈。（温馨提示 选房的时候一定要注意 离商城越近可能会很嘈杂 ）
v)采光
当决定好了买什么小区的时候， 选户型楼层的时候一定要实地感受一下采光。因为网上大多数拍摄， 是开了灯的看起来采光好，可能实地完全不一样。
4天府新区值得买吗？
仅考虑今年自住和学区的话，除非本身就在天府新区工作，否则总体上不推荐天府新区，天府新区整体烟火气不足，虽然有部分高端资源，但整体生活配套甚至显著弱于高新区。
但可以考虑三个板块 麓湖、麓山、近海昌路地铁站的楼盘。
麓湖、麓山是国内少有的营造了真正社区认同的小区，万华能做到这点不容易。这两个楼盘我只是声明自主可以考虑，但是即使住在高新，通勤这两个地方也不算方便。
海昌路地铁站由于通了140km/h的18号线，到世纪城站只用7min，此前在世纪城工作的人很多年前买了这个盘，现在说实话到也美滋滋。上班又方便，房子又升值了不少。
天府新区的确有好学校，但是天府新区幼申小多校划片的入学方式导致不怎么存在学区房的概念。不建议为了都天府新区的小区而专门购买天府新区的房子。
天府新区核心区的确规划的很好，落地的也有不少。我们应该多关注它，但落子买房时理应慎重。
5中介的重要性说到中介我相信不少人都对中介报有有色眼光。
诚然在大数据时代信息越来越透明，中介最早通过信息差赚钱的暴力时代已经不在了。不过中介的重要性也并没有减少，成都有上万个小区， 在售二手房源更是上十万。虽然你可以看到每个小区每个房源的信息， 但是依然很难做出选择。并且打电话， 看小区都会花费你相当多的精力时间。最后的结果还往往不尽人意。我相信许多买房的都有过这种精力花费了大量心思却依旧选不到心仪的住房。而一个好的中介能运用他的专业储备为卖房人剩下大量的时间，大量的精力， 能在短时间内替我们横向对比各个住房的优劣。并且我们只要需要对中介沟通， 而不需要自己不停的拨一个个电话去一个个地点去看去找自己合适的房子。因此如果真的要买房，还是需要找一个具有专业知识的，真心站在自己角度的中介。6合理的买房心态是什么？买房时候的心态是也是相当关键的，我相信最近考虑买房的都在思考一个问题。
我要不要马上买， 因为最近确实房价涨了不少。
现在买又怕买在高位上， 不买呢又怕他接着涨。但是坦然来讲如果房子是刚需， 政策的变化， 限房， 还是不限房这种， 对你影响都不大， 你反正是要住这个房子的。
对于想投资的人来讲， 房子买了也不能马上卖。 长期来看， 有价值的房子都会稳步上涨。 比如作为学区房的翡翠湖去年因为疫情 同房型88平的房价从 230w跌到210w。 但是今年年末的时候已经涨到256w。
因此买房最大的问题不是专业问题 ，不是时机问题， 也不是投入的问题。而在于心态，没有事物是一定能完美的， 均价低、 环境好、 学区也好的房子是不存在的。
所以我觉得最合适的心态是，不要因为外界情况慌了神，沉着冷静。在不过度加杠杆（比如首付50%以上都是找朋友借的）的前提下，选择一套上班方便，其他方面都接受的房子（而不是所有点都得非常满意）。然后继续努力工作，好好生活才是上策。